勾庄地价创新高，艮北地价破3万，终于可以确认「杭州土地市场回暖」了 ！

文 | 程立

刚刚，杭州主城区猪年第一场土拍结束了：信号强烈。

1宅6商。重点在于艮北宅地。结果是：经过104轮竞价，江苏中南以总价416938万元竞得艮北宅地，折合楼面价27531元/㎡，溢价率42.8%。扣除10%公租房，实际楼面价30923元/㎡。

虽然没创新高，但也差不多接近最癫狂时期。

最癫狂是2018年4月12日：金科以总价334281万元竞得，折合楼面价28866元/㎡，溢价47.08%，同样需要配建10%公租房。

五天之前的2月27日，勾庄宅地被前一天在香港完成IPO的德信拿下。经过90轮报价，最终成交楼面价为20327元/㎡，成交总价22.2187亿元，溢价率达到了30.55%。这块地参与单位多达20家以上，起拍价、成交价均创新高。

最终成交价比之前世茂的17692元/的拿地价还要高2635元/㎡，涨幅达到14.89%，成为良渚的新地王。这个价格甚至在余杭土拍历史上也排到了第四位。

如果大家对勾庄土拍释放出的回暖信号，还有所保留，那今天艮北土拍，是对回暖信号按下了“确认键”。

两场土拍，市场恐慌情绪要加剧了。

1.

今天主城区出让：1宗宅地，6宗商地，共7宗地块，总出让面积284.5亩，总建筑面积48.1万方，总起价47亿元。

地块位置如下图：

图片来源：《好地网》

2.

按照惯例，我们来详细讲讲江干区牛田单元的这块宅地——杭政储出[2019]2号，江干区牛田单元R21-07地块。

图片来源：《好地网》

该地块东至规划道路，南至规划道路，西至规划六堡中路，北至九和路。

出让面积65845㎡，容积率2.3，建筑面积151443.5㎡，总起价291938万元，起始楼面价19277元/㎡，绿地率大于等于35%，限高50米，配建公共租赁住房不少于10%。

经过104轮竞价，由竞买人杭州鹏元投资管理有限公司（江苏中南建设）竞得，总价416938万元，楼面价27531元/㎡，溢价率42.8%。

3.

1月29日，农历年前，中铁建以30121元/㎡的价格，拿下了彭埠单元15号地块。与今天地块相对比，两者位置仅相差800米左右。

图片来源：《好地网》

彭埠属于城东新城，牛田属于艮北新城。

这两个板块是紧挨着的，中间就隔了一条沪杭甬高速。而这条高速即将进行抬升工作，今后两边就无缝对接了。

城东新城一手房限价基本在4.6万元/㎡左右，而艮北则在4.07万元/㎡左右，两处单价约相差5300元/㎡。

从新房的销售来看，4万元出头的艮北明显卖得比4.6万元左右的城东新城要热火多。说明艮北的定价市场认可度高。

究其背后的原因，正是因为两个板块相邻，又都属于主城区范围，距离钱江新城的距离相差不多，在教育资源方面也无太多相差。所以相距1公里左右的距离，差价达到5300元/㎡，自然让人选择更便宜的。

对比两块地的起拍价，19277元/㎡和中铁建23992元/㎡，相差4715元/㎡，这个差价可以说是政府给出的两个地块的价值指标差。

而实际成交的楼面价，27531元/㎡和30121元/㎡，价差只有2590元/㎡。明显比政府给出的预期还要少。

这样一来，城东新城各个在售楼盘的性价比变高了，反倒可能帮城东新城抬轿子了。

4.

艮北作为去年新房突破限价的区块，也是引发了不少热议。

2018年4月12日，金科以总价33.43亿元，楼面价28866元/㎡竞得牛田R21-04地块，该地块出让面积约5.26万㎡，建筑面积约11.58万㎡，容积率1.0-2.2，溢价率47%， 案名定为金科钱塘博翠。

图片来源：《好地网》

由于这个地块同样需配建10%的公共租赁住房，且与今天的地块相邻，地块大小也相差不远，因此很具有可比性。

去年4月金科这块地的起价是19626元/㎡，对比今天19277元/㎡的起价来看，可以说政府给出的起拍价是没有涨的。

但成交价，今天27531元/㎡得价格，和金科28866元/㎡的价格比，相差1335元/㎡，倒是没有创新高。

但实际也已经接近了，可以说，地价又回到了去年的高点附近。

5.

去年上半年杭州的土拍市场还是非常疯狂的，到了5-6月份开始慢慢转冷。我当时用了小火慢炖这个词。

原因是，因为虽然后续拍的地都在底价附近成交，溢价率不高，但政府给的底价可是一直在抬升，相较过去的，高了不是一点点。

去年下半年由于不少土地都在起拍价附近成交，溢价率不高，因此土地市场在数据上呈现的是下跌的状态。

今年几宗土地的成交价，明显回升到了去年下跌前的价格线，参与的开发商也多起来了，看样子土地市场已经基本回到去年的高点。

反倒是去年下半年拿地的房企，都算是捡漏了。

另一方面，今年政府在去年已经抬高的底价基础上，没有再大幅度的提高地价的起拍价。我们大致可以判断，政府地价起拍价的涨幅已经结束，夯实之前地王的价格，使之成为市场主流地价，应该是今年要实现的事了。

换句话说，政府需要完成土地出让指标的底已经兜好了，接下去就是看市场的自由发挥了。

再接下去，这些地价将会逐步传导到房产市场，直接的反应很可能是便宜的房子卖得差不多了，后续出来的高地价房子对应提高限价。

所以，赶紧扫货低价房，高价地可能要成为常态。

6.

今年的土地溢价规则也要改写：4月2日杭州主城区土地封顶溢价有50%改为了30%，并且要逐步8区统一，不包括富阳和临安。

这个规则的改写，意味着，政府希望在土地价格的数据上能够呈现更温和的走势。

起拍价往上走了，土拍价格才能更明显的往上走。多出来的部分，就自持吧。这样至少今后出来的新闻稿中，很难看到地价大幅上涨的字句了。

而自持部分虽然实际也是增加拿地成本，但在字面的表述上并不如溢价部分明显，对市场的情绪的影响也就会减弱。

这也算是“因城施策”中的一条指标吧，用各种指标来软性调控房价及地价的走势，来取代行政手段，这应该就是房地产长效管理机制的目的。

7.

以往我们是不太关注商地的，商地的竞争远远低于宅地，大部分都在低价附近或者较低的溢价率成交。

但这里想提醒大家的是，主城区那么多商地拿出来，意味着这些地方的商业配套会越来越完善，居住价值也开始慢慢凸显。

我们的判断，今年是主城区价值回归的一年。

从土地到房产都是如此。

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